中元律师事务所

首页

关于中元

专业服务

商铺租赁承租方违约在先，设施费能否返还？

商铺租赁承租方违约在先，设施费能否返还？
一、案情介绍
原告（二审上诉人）：陈某
被告（二审被上诉人）：中山市某酒店

原告与被告与2001年1月19日签订了一份《中山×商业中心租赁合同》。该合同约定：原告租赁被告商铺×组，租赁期二年，自2001年8月28日起至2003年8月28日止；交付使用日期为2001年8月28日；每月租金3600元；原告应于合同签订时交纳设施费18000元，设施费在租约到期后不予退回；原告在合同签订后应向被告交纳三个月的租金10800元作为保证金，该款应于2001年7月30日交纳，租赁期满后，原告清缴全部租金及其他费用，且无违约行为，被告在验收并收回租赁场地其10日内将保证金不计利息如数退还原告；合同还对双方权利义务、合同履行中的违约责任作出了相应约定，但对合同履行前的违约处理没有约定。
原告于2001年1月15日、1月19日先后向被告交纳了订金2000元，保证金16000元，合计18000元。原告主张该款即为约定的设施费，被告则认为该款为保证金。后经一审法院审查认定该款为设施费。
合同签订后，原告发现被告在招商广告中一再宣传的某国际快餐连锁店并未出现在最后的商户名单中。原告认为被告违反了事先的口头约定，遂于2001年8月15日委托律师向被告发函要求解除上述租赁合同。2001年8月17日，被告在收到原告委托律师发出的律师函后，委托律师复函表示不同意解除合同。之后原告没有接收铺位，被告亦未采取任何行动。另外，被告曾于2001年8月7日书面通知原告在2001年8月9日前交纳保证金，否则视为原告自动放弃租赁权利，所交设施费将作为赔偿其损失。原告对被告的书面通知未作答复。
一审开庭审理前被告提出反诉请求，认为原告违约，致使其柜台空置长达9个月，要求原告赔偿9个月的租金32400元。
原告认为：其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条向被告发出书面通知要求解除双方签订的租赁合同，被告在收到通知后没有通过法律程序提出异议，则上述租赁合同已于原告发出通知日解除；且原告并未接收租赁的铺位，上述租赁合同事实上亦已解除；原告从未使用过被告提供的任何租赁物或设施，既然合同已经解除，被告占有该设施费没有合法依据，属于不当得利，应该返还。对于被告反诉部分，因原告在合同履行期到来前即已提出解除合同，被告有充足的时间寻找新的租户，且被告并无证据证明其商铺空置了九个月，损失请求无依据，应予驳回。
被告认为：因原告违约，根据租赁合同约定，设施费不应返还。且因此被告商铺长时间空置，给被告造成了严重损失，因此原告应赔偿相应的损失。
一审法院认为：原告根据《合同法》第94、96条解除合同，而本案提出书面通知对方解除合同是适用于本案被告，并不适用于本案原告。原告提出解除合同先决条件并不符合《合同法》第94条的五种情形。原告诉求没有法律依据，应予以驳回。对于被告反诉请求，根据双方合同约定，原告不交纳租金一个月，被告即有权单方解除合同；且被告早在2001年8月7日即已发出通知给原告，明确告知原告如不按期交纳保证金则视为原告自动放弃租赁权利，设施费不予返还等。据此分析，原告如不交纳保证金则合同自动解除，因此双方的合同解除期应是在2001年8月10日。被告反诉原告违约赔偿亦无法律依据，应予驳回。
原告不服一审判决提出上诉，上诉理由：1.一审判决认为合同解除权仅适用于本案被告没有依据；2.一审判决对合同解除的后果即被告是否有权占有设施费的问题未做处理。
二审法院经开庭审理后认为：上诉人（一审原告）和被上诉人（一审被告）所签订的租赁合同依法成立有效，双方本应依约履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。现上诉人在被上诉人约定的交付商铺日期前单方提出解除合同，已构成违约，依法应承担违约责任。而双方的合同在该通知到达被上诉人时即已解除。由于双方合同只约定了合同履行期间的违约处理，对合同履行期前的违约处理则没有约定，故本院依照《中华人民共和国合同法》第107条的规定，酌情由上诉人支付7200元违约金给被上诉人。由于上诉人在合同履行前已提出解除合同，没有使用所租赁的商铺，故不应支付设施费，因而被上诉人应在扣除上述7200元违约金后，将余下的10800元退回上诉人。上诉人认为自己有解除权及应该明确设施费归属的上诉理由成立，其在支付违约金后应有权收回所支付的设施费。在上诉人提出解除合同后，被上诉人就已经可以另行将该商铺处理，故其要求上诉人赔偿9个月租金32400元无事实及法律依据，但其称本案违约方为上诉人的理由成立，故其有权依法收取上诉人的违约金。原审判决认为上诉人没有解除权及对设施费的处理不当，本院予以改正。

二、法理分析：
1. 合同被解除后应履行的法律程序应引起重视。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
实践中，人们往往有一种错误的认识，即：谁主张解除合同，谁去启动法律程序。而根据上述条款的规定，合同订立后，一方当事人可以通过通知的方式主张解除合同；如果另一方对于解除合同有异议，则应主动启动诉讼或者仲裁程序，要求法院或仲裁机构确认解除合同的效力并处理合同解除后有关权利义务关系。
2. 订立合同时不应忽略合同履行期前的违约责任的约定。
本案中，合同双方当事人订立了一份内容较为详尽的租赁合同，唯独忽略了合同约定的履行期到来前的违约处理问题，这也是本案纠纷产生的主要原因。

中元律师事务所　叶蕾律师