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房地产公司出售给购房者的房屋面积小于合同约定的面积,购房者应如何行使自己的权利？

案情简介  许建勤等16户购房户于1997年8月至1998年11月间，分别与开发商中汇公司签订了《中汇新都商品房购买合同》，约定各购房户分别购买中汇新都商场内建筑面积23平方米的独立商铺，中汇公司于合同约定期内交付房屋，并统一办理产权登记手续。合同还约定“所有商场外墙及公共场所之产权皆属中汇公司”。各购房户依约交付了定金人民币5万元和购房款。
中汇公司于合同期间如约将房屋分别交给各购房户使用，但所交房屋面积均不同程度地小于合同约定的面积中包括公共厕所。
许建勤等16户购房户以中汇公司所交房屋面积不足且未按约定办理房屋产权手续办由，于2000年7月诉至人民法院，要求被告中汇公司重新安置合同约定的房屋，并赔偿损失及承担违约责任。
法院判决  人民法院经审理认为，中汇公司在广告中宣称发售23平方米独立商铺产权，在合同中约定商铺建筑面积23平方米，并约定“所有商场外墙及公共场所之产权皆属中汇公司”。其在签订合同及交付房屋时，从未向购房户声明内含公共面积，也未按铺内面积和公共面积的不同价格出售，而是以统一的商铺定价出售，足以认定中汇公司的真实意思表未是出售独立商铺面积23平方米。本案中双方当事人所签订的合同真实、合法、有效，应维持合同中约定的面积不变。中汇公司应付足购房户建筑面积23平方米的房屋，应对短缺面积承担违约责任、赔偿损失，并应依约为购房户办理产权证和依照有关法律约购房户开具税务发票。中汇公司提出的“所有商场外墙及公共场所之产权皆属中汇公司”是笔误，未给购房户造成损害后果，不应负赔偿责任的主张，不能成立，不予支持。许建勤等16户购房户提出的受中汇公司广告误导、欺骗及干扰经营造成损失要求赔偿，属其他法律关系，应另行起诉。据此，判决中汇公司将缺少面积的房价款返还给购房户，并双倍返还缺少面积的定金。同时还判决中汇公司支付购房户违约金，违约金根据双方约定的不同违约金罚则分别计算。
本案小结  在本案中，中汇公司和购房者签订合同后，购房户即依约定向哄交纳了定金及购房款，从履约情况看，合同买方没有违约之处，而卖方在签订合同时注明销售面积为23平方米，实际向每户购房者交付的房屋面积却平均缺少6-7平方米，应认定中汇公司存在有违约行为，故中汇公司应当依法承担相应的违约责任。
在此还涉及一个公共面积的问题。卖方认为应由买方分摊相应的公共面积，因此，少付的面积即为应分摊的公共面积。但是卖方没有在合同中加以表述，在报纸广告中也没有明确表示，因此房屋面积应以合同约定的面积为准。

*本案来源：《房地产买卖与租赁案例精析》，法律出版社出版。