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破解物业管理难题让和谐回归住宅小区

■广东中元律师事务所　张翅律师

    自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来。至今巳逾20多年，物业管理存提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用，但与此同时，也暴露出不少问题、业主与物业管理公司的纠纷也越来越多。尤其是物业管理费的的收取、管理及使用方面往往成为业主与物业公司产生纠纷的来源。

物业管理收费问题为何成为物业纠纷的主导

    物业管理费作为日常物业管理活动中支出的费用（不包括专项维修基金），来源于业主交纳的管理费、共用部位共用设施的经营收入等多个部分。然而，为何在拥有多方而充足的资金的支持下，物业管理收费问题仍会成为物业纠纷的主导呢？
    究其原因，主要足因为物业管理费用的分担（收取）、管理使用涉及到众多业主的切身利益，然而实际操作过程中物业管理费的权属不清．物业管理公司、业主大会、业主个人三方权利、义务不明确；其次是我国对物业管理费收般和使用方面管理混乱，对于资金的管理与使用也缺乏制度上的支持。

明晰相关法律法规才能破解物业管理难题

    如何破解物业管理难题？笔者认为，只有明晰相关法律法规，正确厘定物业管理费的所有权，明确业主大会(委员会)的管理地位，建立完善的物业管理体系，才能让和谐回归到住宅小区之中。
    明晰法律法规，完善物业管理法律体系。常说业主是主人、物业公可是管家；业主是股东、物业公司是总经理，2007年修改的《物业管理条例》，将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，也凸显物业公司的“服务”本质。然而在交际操作过程中业主却总是在物业纠纷中处于劣势地位，其根本在于相关物业管理法律法规没有明确物业管理费用的权属，虽然根据《物业管理条例》业主大会享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用的权利，但该条例仍没有明晰全体业主或业主大会对物业管理费足否享有所有权因此、完善物业管理法律法规，确定物业管理费的权属，对于建立完善的物业管理体系至关重要。
    厘清物业管理所有权，确定管理费全体业主共有。业主作为物业的所有权人，基于其拥有的建筑物区分所有权，行使对物业的管理权，并交纳物业服务费以维持物业的日常维护管理支出。对于业主交纳的这部分物业服务费，其所有权应归全体业主共有，由全体业主决定其支配、使用。因此，业主委托物业公司这行为，并不影响业主交纳的物业服务费所有权的初始归属。同样，基于业主对物业共有部位的所有权，对共用部位、共用设施设备进行出租、投资等经营活动所得，其收益也应当为全体业主共有。
　　明确业主大会(委员会)地位，行使业主大会(委员会)管理权。业主大会(委员会)，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主大会(委员会)的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。因此，业主可以通过业主在会(委员会)来行使对物业管理费的管理、使用权。业主大会(委员会)共同决定物业费用的标准，通过设立单独账户，对收取的物业费用和共用部位、共用设施设备出租、投资等经营活动所得进行统筹使用。业主大会(委员会)选聘了物业公司后，由业主大会(委员会)与物业公司签订物业服务合同，在合同中具体约定服务内容及标准收费标准、支付方式等。至此，对于业主交纳的物业费，则应分为两部分进行处理，第一部分由业主委员会按合同约定向物业公司支付的物业费部分，作为物业服务费由物业公司进行管理、支配；第二部分对于未支出部分，应作为物业管理费部分由业主共同所有，业主委员会代为管理。另外，对共用部位、共用设施设备进行出租、投资等经营活动所得，一般也作为物业服务费或维修基金的补充，先由业主委员会管理，在业主大会(委员会)共同确定后再另行支配。

——发表于《中山画报》总第62期/2010年9月刊