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购房定金是否应该退还？

■广东中元律师事务所方晓文律师

【案情回放】
    A房地产公司(以下称：A公司)在市区开发了某住宅小区，已经取得《商品房预售许可证》今年5月，彭先生与A公司签订了一份《认购书》，约定由彭先生向A公词认购某住宅单位，双方对认购房价、房屋面积定金作了约定，并约定彭先生应于2010年6月18日到A公司售楼都签订《商品房买卖合同》，否则，A公司有权没收彭先生已交定金。彭先生在《认购书》签订当天向A公司支付了定金1万元。之后彭先生在约定时间前往A公司协商签订《商品房买卖合同》(以下简称：合同)。但彭先生对合同约定的违约责任、交付条件等合同条款提出异议，双方经协商未能达成一致意见，致最终未能签订《商品房买卖合同》。之后，彭先生要求A公司退还定金，A公司不同意，彭先生遂诉至法院。
    那么，本案彭先生的定金应否退还呢？

【律师解析】
    对于因购房定金引起的纠纷，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据上述规定，彭先生的定金是否应在该退还，关键在于未能订立合同的原因是属于当事人一方的原因，即彭先生的原因，还是属于因不可归责于当事人双方的原因。
    这必须从《认购书》对双方当事人所约定的义务进行分析。商品房《认购书》是买卖双方对交易房屋有关事宜的初步确认，其性质是一份预约合同。《认购书》签订之后在当事人之间产生的是一种缔约义务，即当事人负有为将来订立正式合同而谈判的义务。买受人支付的定金，是为了担保《认购书》约定义务的履行。
    就本案来说，彭先生按照《认购书》约定时间前往A公司协商签订合同，且就有关合同条款提出与A公司磋商，应该说彭先生已经履行了《认购书》约定的义务。但因为彭先生对合同条款提出的意见与A公司未能协商一致，导致最终未能签汀合同，责任是否应归于彭先生一方呢？判断的根据就在于签订《认购书》时，A公司作为合同的提供方是否向彭先生出示了《商品房买卖合同》及其附件的样本，并得到彭先生的认可。如果A公司在签订《认购书》时已出示合同样本，彭先生对此未提出异议，应认为彭先生已了解并接受将要签订的合同条款内容，若之后又以不同意合同条款内容为由拒绝签订合同的，应认为是彭先生的原因未能签订合同，A公司有权没收定金。但如果A公司在签订《认购书》时没有向彭先生出示合同样本，之后双方因为对合同条款协商未能达成一致意见而最终未能订立合同的，应认为是因不可归责于当事人双方的原因而未能订立合同，A公司应当将定金退还给彭先生。
    本案因A公司未能举证证明其在签订《认购书》时已经向彭先生出示了合同样本，法院最终判决A公司返还定金1万元给彭先生。

【本案启示】
    为避免此类定金纠纷，建议购房者在签订认购书之前应该要求发展商出示《商品房买卖合同》及其附件的样本，并认真阅读合同的有关条款。查看有关附件，对于不了解或有异议的应及时提出。而发展商在与购房者签订认购书时应向购房者出示合同样本，并最好在《认购书》中明确该点。

——发表于《中山画报》总第65期/2010年11月刊