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明晰物权变动与其基础关系之分，维护正常交易秩序

■广东中元(中山)律师事务所温观生律师

    牵手合作。买卖还是租赁?
    2006年1月，香港明华公司与香港卓悦公司签订《框架协议》，将其全资子公司——明华公司100％的股份及全部不动产(包括85亩土地和1800多平方米的建筑)作价3000万转让给香港卓悦公司，并同意于3月份移交给香港卓悦公司使用。之后，香港卓悦公司支付了500万元港币。
    2006年3月．明华公司将全部不动产及营业执照、组织机构代码证、税务登记证等证照原件移交给香港卓悦公司的全资子公司——卓悦公司，并承诺，行政公章、财务印章、土地证、房产证、各年度帐簿及凭证等文件待整理完毕后再移交。
    2006年，卓悦公司与明华公司签订一份《租赁合同》，约定由明华公司将5000平方米的厂房出租给卓悦公司，租赁期限自2006年9月1日起至2011年8月31日止。

纷争迭起，法院意见
无租赁即为侵权
    2008年5月，明华公司以卓悦公司拖欠租金为由诉诸内地某市基层法院，请求判令解除《租赁合同》。经内地某市两级法院审理，以双方存在租赁合同关系，卓悦公司未按约定支付租金构成违约为由，作出判令解除租赁合同的终审判决。
    2008年9月，香港卓悦公司以香港明华公司违反《框架协议》为由，将香港明华公司诉诸香港高等法院，要求其将约定的小动产过户给香港卓悦公司。香港高等法院一直未作判决。
    2009年2月，明华公司以租赁合同已被判决解除，卓悦公司继续使用其厂房、宿舍构成侵权为由，向内地某市中级法院提起物权保护诉讼，请求判令卓悦公司交还厂房及赔偿损失。卓悦公司辩称，双方并无真实的租赁合同关系，租赁合同仅为开办分公司办理工商登记之需，卓悦公司是基于《框架协议》的约定而使用涉案房地产，不构成侵权。某市中级法院审理认为，涉案物业现登记在明华公司名下，明华公司享有占有、适用、收益、处分的权
力。虽然香港卓悦公司与香港明华公司签订框架协议购买涉案物业，但卓悦公司并无证据证明双方已办理相关产权变更登记手续。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，不动产变更只能在登记后才生效。因此，双方是否签订物业买卖合同，买卖合同是否已经生效并履行，并不能产生物权的变动的法律效力。租赁台同解除后，明华公司作为涉案物业的产权人，要求卓悦公司交还房产，有理有据，应于支持。

再起波澜，检察院抗诉
无租赁亦可合法使用
    卓悦公司不服某市中级法院的终审判决而向某市检察院提起申诉，某市检察院提请省检察院抗诉，省检察院审查后提出抗诉，认为：
    首先，虽然租赁合同已被某市中级法院终审判决解除，但结合《框架协议》、物品接收表、消防设备登记表、支票及移交清单等证据，均清楚反映卓悦公司的唯一股东与明华公司的唯一股东之间确实存在股权买卖合同关系，为此，香港卓悦公司已累计支付了500万港币，明华公司也先后于2006年3月9日向卓悦公司移交涉案房产及全部配套设施，于2007年9月27日向卓悦公司移交营业执照、税务登记证等证照，可见，双方所签订的《框架协议》已进入实际履行阶段，卓悦公司是基于买卖关系而非租赁关系而合法占有、使用涉案房产。
    其次，某市中级法院终审判决认为由于物权没有发生变动，卓悦公司无权占有涉案物业，是混淆了物权变动与其基础关系的区别。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。“该规定保护了买受人依据合同所享有的占有权，在不动产买卖合同成立后，即使没有办理不动产转移的登记手续，买受人不享有物权，但因为合同已经生效，依据有效合同交付不动产之后，买受人因此享有的占有权是符合法律规定的，应当受到保护。至于物权的变动，正是买卖合同得以完全履行的最终结果。终审判决认为买卖关系是否成立和履行并不能产生物权变动的法律效力，卓悦公司无权占有涉案物业，明显不当。
    第三，本案应以香港高等法院的判决为依据。在香港高等法院未判决之前，本案应终止审理。某市中级法院在香港高等法院未作出判决前，对本案进行审理并作出终审判决，违反了法律程序。笔者认同省检察院的抗诉意见。判断物业使用人是否构成侵权，关键是看其是
否有合法使用的事由，而不是以物权是否已变更。物权法明确了物权变动与其基础关系的区别，保护了买受人的合法权益，有利于减少纠纷。比如当前的商品房买卖中，发展商往往是交付商品房后若干时间后才办理房产证，如果按照上述终审判决的逻辑，诸多小业主在办理房产证之前装修房子和居住势必构成侵权，这既不符合法律的规定，也难以为普通大众所理解，还容易引发纠纷，破坏现有的交易秩序。

——发表于《中山画报》总第66期/2010年12月刊