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规避房产新政的N种风险

■广东中元(中山)律师事务所温观生律师

借名假离婚，规避房产新致
    赵先生是资深炒房客，近年来通过炒房获利丰厚。但近期的房地产调控政策却很令赵先生犯愁，比如国务院办公厅于2011年1月26日发布的《关于进一步做好房地产市声调控工作有关问题的通知》，第四条规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”赵先生夫妇目前名下已有三套房子，如此高的首付和利率，贷款炒房显得非常困难，况且，按当前的政策也根本贷不到款。
    正所谓上有政策，下有对策，赵先生夫妇经再三研读政策，凭着多年的炒房经验，终于想出了对策：夫妻办理假离婚，将现有三套房子全部过户至妻子林小姐名下；然后赵先生以自己的名义按揭供了一套房子；表弟孙先生、同事钱先生和朋友李先生尚未买房，亦无购房的计划，并且都是熟人，知根知底，信得过，借用这三人的名义各按揭供了一套房子，赵先生与三人私下鉴了份协议，约定房屋属于赵先生所有，首期款、每月的供款和税费等都是赵先生支付，三个仅是借名的买受人和借款人，赵先生给了每人两千元的利是。四人都属于首次置业，首期款仅三成，利率不仅不用上浮10％还享受了8.5折的优惠。赵先生夫妇实现了有限资金的利用最大化，一如既往地在炒房的路上狂奔，喜不自禁，三个借名人既做了好人。还得了实惠，各方皆大欢喜。

N种风险随时可以发生
    事情果真如此一帆风顺吗？
    实际上，随着时势的变化，事情极有可能出现如下情景：
    情景一：半年后的一天，林小姐(前彭太太)在街上偶遇了初恋情人王先生，两人旧情复炽。赵先生发现苗头，正准备打一场婚姻保卫战时，林小姐已与王先生闪电结婚了，并卖掉名下三套房子，得款300多万元，随新夫婿王先生去了美国。赵先生眼巴巴的看着太平洋而欲哭无泪。
    根据我国婚姻法和物权法的规定，林小蛆与赵先生已签订了离婚协议并办理了离婚登记，双方的婚姻关系已经终结，由于双方在离婚协议中已约定三套房子归林小姐，且已办理了过户登记，该三套房子的所有权归属林小姐一人所有，林小姐有权处分和收益。赵先生则是陪了夫人又折兵。
    情景二：一年后，赵先生的表弟孙先生因生意失败负债一百多万元，法院依法拍卖了登记在孙先生名下的房屋，优先支付银行接揭贷款后，剩余款项全部用于清偿孙先生的个人债务。看着日益升值的房子瞬间易主，赵先生一筹莫展。
    对于不动产所有权，我国实行登记制度。因房产登记在孙先生名下，该房产应认定为孙先生的财产，债权人有权请求法院处置该房产，以所得款项用于清偿债务。虽然赵先生可以要求孙先生赔偿损失，但如果孙先生并无其他财产，则赵先生的损失只能成为一项无法实现的债权而巳。
    情景三：有一天，赵先生去检阅自己的房产时发现，有陌生人在登记在钱先生名下的房子里装修，一打听，大吃一惊，原来钱先生前一段时间因与赵先生竞争经理一职时败给赵先生，恼恨在心，就将挂名的房子作价150万元卖掉了，除了偿还银行贷款本息75万元外，还剩下75万元就据为已有了。赵先生找钱先生理论未果，准备向法院起诉钱先生讨还75万元。赵先生能讨还该75万元吗？
由于赵先生与钱先生之间的协议，双方约定借名的目的是为了规避房屋限购及差别贷款政策，其以合法形式掩盖非法目的的行为本身就是违法无效的，因此，赵先生并不能以双方的协议而获得房屋的所有权。赵先生只能以不当得利为由要求钱先生返还垫付的首期款及供楼款，而并不能取得房屋的增值收益。
    情景四：一年后，赵先生因失业无力供款，银行起诉孙先生、钱先生、李先生，法院依法拍卖了三人名下的房产，因政策打压房价下降，每套房子仅拍卖得款六十万元，扣减诉讼费、评估费等费用后，不仅不足以清偿房贷，每人还欠银行贷款十万元。法院依法冻结扣划了三人的银行存款用于清偿银行债务。
    根据合同的相对性，孙先生、钱先生、李先生三人作为借款人，有义务按合同约定清偿银行贷款本息，三借名人并不能以其与赵先生之间的协议并不能对抗第三人。
    情量N：事实上，现实生活可能比上述情景更为复杂，假离婚、借名买房的风险可能会更多。比如，借名人日后自己真正需要买房时，可能就面临首期得付六成，利率上浮10％的负担，甚至可能因限购而无法买房。

[律师忠告]
    积极进取，投资盈利本值得赞扬，但需要规避政策法律时，各方当事人务需谨慎，毕竟，君子爱财，取之有道，遵纪守法才是正道。

——发表于《中山画报》总第69期/2011年3月刊