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房产中介潜规则时代或将终结

■广东中元(中山)律师事务所王靖远

    4月1日起，《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)正式实施。它会给我市近两年发展势头一片大好的中介市场带来哪些影响呢?按照新规，长期以来事关二手房交易各方的收取差价、霸王条款、隐瞒信息、阴阳合同等交易顽疾也将难越“雷池”。过就意味着我市房产中介的潜规则时代或将终结，取代潜规则的则是信息充分披露，交易规则清楚的书面明规则。

吃差价得不偿失
    小吴是一家房产中介的工作人员，有一宗房屋的买卖已经谈差不多了。卖方徐先生同意以50万元的价格出售房产，买方白先生也同意该价格，双方说定第二天签协议。但到了第二天，买方因工作原因须到外地出差，电话通知小吴说要出差，协议要一周后再签，希望小吴做好沟通工作，不要让卖方把房出售他人。小吴虽然十分不满，但嘴上还是满口答应做好沟通工作，小吴告诉卖方说买方近期出差了，暂时签不了协议，也可能是买方嫌贵，不愿买了。卖方听了小吴的话有些着急，对小吴说，房子最低价是49万，希望小吴再沟通一下。小吴给卖方打电话说，大哥你出差这两天看房人很多，房东要涨价了房子非要卖到51万不行。我经过再三压价，房东同意50万零五千卖给你，但是必须今天付钱。买方急了，急忙让妻子找到小吴，联系卖方准备付款。小吴对卖方说我经过沟通，我可以49万五千把你的房子卖出。但是超出49万五千的差价应当归我所有。卖方急着用钱，就同意了。卖方全权委托小吴办理，小吴的效率很高，半天就办妥了相关手续。小吴非常开心，因为除了为公司赚取了佣金外，自己还多收了1万元的差价。但不久买家徐先生出差回来了，徐先生仔细看了房屋买合同虽然写着房屋价格是50万五千，但是缴纳的税费的基数却是49万五千，怀疑自己被吃了1万元的差价。
    张先生咨询了律师意见，律师告诉张先生根据《办法》规定，吃差价构成价格违法行为，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
    同时小吴的行为还构成了以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易的行为，根据房地产经纪管理办法第三十七条规定，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
    张先生到建设部门投诉后，小吴除了要返还张先生1万元差价外，还要被罚款1万元，由于小吴所在公司被罚款3万元，小吴所在公司也要小吴承担罚款，扣发了小吴上个月的应得佣金1万元，并把小吴开除。

    两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的只能按一宗业务收取佣金
    李先生准备买房，在很多个中介看盘。看盘前中介的工作人员都会给李先生签一个书面合同，李先生急着看房，也没有仔细看合同，就全部签字了。经过多次看房终于初步选中了一套房，房子各方面都好，价钱也合适，就是客厅的光线不好，主要是杂物房挡住了客厅的光线。李先生有些犹豫，对中介说两天后答复是否购买。第二天另一中介公司也约李先生看房，到了之后李先生发现是之前看的那一套房，李先生再次向中介提出客厅光线问题，表示需要考虑两天。中介的工作人员干过装修，对李先生说这套房价钱便宜就是因为这个因素，其实是原业主不懂装修，杂物房是后来装修加的，如果李先生不需要杂物房将杂物房打掉，客厅的光线就会很好。李先生感觉这个主意不错，价钱也合适，就决定买下该套房。和中介签了合同，交了中介费，就开始办手续了。两天后，第一次看房的工作人员打电话问李先生考虑的怎么样，李先生说已经决定买了，不过是另一家中介公司介绍成功的。前中介公司很生气把李先生告上了法庭，要求支付中介费。前中介公司签订的合同中约定，在合同解除前，李先生不得和房东单独交易或者通过其他中介公司进行交易，否则须支付和佣金等同的违约金。由于两份中介合同都合法有效，法院判定李先生违约应当承担违约金。李先生虽买了便宜房子但是支付双份中介费实在是很郁闷。
    这种现象发生在《房地产经纪管理办法》生效以前，如果发生在《房地产经纪管理办法》生效以后，这种现象就可以避免。之所以会出现一套房两个中介公司争得情形，是因为在《房地产经纪管理办法》生效以前、卖房人是不需要和经纪公司签订委托合同的，那么很容易就会委托多家经纪公司售楼。也就出现了一套房产由两家经纪公司卖出给同一买家的情形。但是《房地产经纪管理办法》第十六条规定。房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。由于办法规定无论买房人还是卖房人都要签订经纪合同，这就从源头上约束了卖家同时委托几家房产中介售楼的情形，根源上避免了买一套房付两份中介费的可能。同时《办法》第19条规定，两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣盒，不得向委托人增加收费。

隐瞒信息代价高，阴阳合同签不得
    郭先生通过中介看中了一套房，根据中介工作人员介绍，房子购买时间已经超过五年，只是房产证上出证时间有些晚，还没有过五年。房子过户的税率应当按购买超过五年计算。郭先生觉得很划算，就付了中介费，准备办理过户手续。但是到国土局办理过户时，工作人员告诉他房子购买时间不足五年，不能享受税率优惠。交的税一下子多了好几万。郭先生犹豫了，告诉中介工作人员说房子不想买了，税太高。中介工作人员见到手的中介费没了，很不甘心，说其实只要签一份阴阳合同，真实的合同买卖双方各执一份，到国土局办手续的那
份把房价写到交易价的一半，这样就少了一半的税。跟过了五年的房屋交的税差不多。郭先生将信将疑．又担心经纪公可不退中介费，就在工作人员的帮助下签了一份阴阳合同。第二天再次去办理过户，由于税局派往国土收税的工作人员对昨天跑来办过户办了一半又吵嚷着不买房的郭先生印象深刻，一看又是房价明显低于昨天价格一半，马上认为这是阴阳合同，不但不予办理，还把事情报告给了建设部门。
    根据《办法》规定：为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构。取消网上签约资格，处以3万元罚款。建设部门认为中介小张的行为属于为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的．就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；是《办法》明确禁止的，应当对房地产经纪公司和工作人员进行罚款处理。

——发表于《中山画报》总第70期/2011年5月刊