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如何防止被房地产虚假广告忽悠

■广东中元(中山)律师事务所王靖远律师

    在今天的房地产热中，各种房地产广告充斥着购房者的视野。一项调查显示：90％以上购房者对楼盘的第一印象来自房地产广告，可见其影响力不容小视。但当人们通过广告去了解商品房的有关信息时，却常常发现自己陷人了虚假广告的误区：天然水景实际上是臭水沟，配套设施长期不见踪影，周边环境雾里看花，各种承诺遥不可及，不少人买完房后的感觉就是被忽悠了。那么作为消费者如何才能不被房地产虚假广告忽悠呢?我们将结合如下两个案例予以说明。

案例一：
烟台业主集体被虚假广告忽悠
    山东省烟台市某开发商开发一花园小区，在其售楼处和其他宣传资料中的示意图和文字表明该小区之外的正南面是拟建中的嬉水公园，嬉水公园的南面即为海景，故购买该小区的业主户户可享受无限海景。同时该房产广告和宣传资料中注明其不构成要约，具体内容以有关部门审批为准。在业主入伙时却发现开发商标明为嬉水公园的地方正在兴建一超大型高层住宅群。业主不但无缘无限海景，连通风、采光都大受影响。业主发现上当，即怒告无良开发商。
    由于在签订的购房合同中并没有关于嬉水公囝和海景的具体约定，开发商辩称房产广告和宣传资料中注明其不构成要约，具体内容以有关部门审批为准。既然有关部门批准了在小区的前面建高层建筑，作为开发商也无权阻止。根据《合同法》18条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示”。“商业广告等为要约邀请”。关于海景房的广告只是一种订立合同前的邀请，不具有法律上的强制约束力。前方的高层住宅群不是自己所建，不应承担任何责任。业主和开发商之间的权利义务应有购房合同规定，既然合同中没有约定，开发商就不应承担责任。最终法院判央开发商不承担违约责任。

案例二：
常州业主细化合同巧维权
    江苏省常州市某高档楼盘的广告称，该楼盘是由国际著名建筑师贝聿铭设计的。该楼盘是当时常州最贵的楼盘之一，在售楼广告资料中，亦用了“贝氏设计百年传奇，贝聿铭首次主笔规划龙城建筑”的宣传语。该地产商在常州日报、常州晚报还刊登了有关的新闻稿，称“国际大师贝聿铭充分展现自己的神奇手笔，以独具匠心的细节设计使建筑更显尊崇”。该新闻藕经过新浪网的转载，在网络上引起了相当大的影响。李先生看到该广告后。认为凡是贝聿铭设计的建筑几乎都会成为城市的标志，具有很大的升值空间，决定购买该楼盘最佳楼
王位置的房产一套。
    在签合同之前，李先生咨询了一位律师朋友的意见，告诉对方自己就是因为贝聿铭三个字决定购买该处房产，并且相信一定升值。律师告诉李先生，如果真是贝聿铭先生设计，房产会升值无疑，但是假如不是贝聿铭设汁，广告的内容则可能是虚假的，建议在购房合同中明确约定开发商保证该楼盘是贝聿铭设计的，否则须退还房款并赔偿30％的违约金，开发商的工作人员很自信地补上了这一条款，李先生很开心地付清了房款。
    可是不久，李先生发现贝聿铭先生已经在法院起诉该开发商在贝聿铭对此毫不知情的情况下进行虚假广告，贝聿铭根本就没有设计过这个楼盘。李先生遂诉至法院，最后退还了房产并获得了30％的违约金。

案例解析：
“冰火两重天”背后的玄机
    面对虚假广告，案例二李先生打赢了官司还赚了一笔，但是案例一的广大业主却被白白地忽悠了，并且还有冤无处诉。
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料均为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的．应当承担违约责任。”根据《合同法》18条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示”。“商业广告等为要约邀请”。显然．广告只是一种订立合同前的邀请，一般情况下不具有法律上的强制约束力。现在开发商为规避承担此项违约责任，通常都会在广告和宣传资料中注明其不构成要约，具体内容以有关部门审批为准。

律师忠告：
广告要约写进购房合同
    那么如何在胸房中保护自己的合法权益不被侵犯呢?
    建设部发布的《商品房销售管理办法》第15条规定，开发商应将其在房地产广告中承诺的主要条件列在销售合同之中。这就意味着广告中的主要条件就是未来销售合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在房地产广告中所广而告之的条件，开发商就要承担一定的责任。而且购房者可以凭《销售管理办法》及有关法律法规的相关条款，有权利要求开发商将广告中的主要条件写在合同中。广告实际上就是开发商的承诺，而合同则是把这种承诺进一步落实到双方签订的契约中。对业主来说，首先可以要求房地产开发商与业主签订合同的附件或补充条款，将房地产开发商在广告中承诺的内容写进合同中；如果该开发商不肯签订补充条款又不能履行其在广告中的承诺，业主必须三思而后行，谨防被房产虚假广告忽悠。

——发表于《中山画报》总第71期/2011年6月刊