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房产限购令下的擦边球

文／王靖远律师

    近期关于房产新政层出不穷，但是各种打擦边球的做法也不断涌现，这些打擦边球的做法，很多处在合法与违法的边缘，稍有不慎就会成为违法事件或承担意想不到的法律风险，笔者建议针对房产新政打擦边球有风险，打擦边球须以合法为界限。下面结合两个典型案例予以说明。

案例一
合法打擦边球。媳妇、房子一起娶画家
    甲和女友恋爱两年，准备近期领证结婚。甲在国有企业工作，企业福利和效益很好，已经贷款买了一套住房，供房的压力很小。女友尚未买房，两人希望再买一套用作投资，也方便婚后双方家长居住。但是如果按购买第二套房向银行申请贷款，首付须60％，贷款利率上浮10％，这样压力较大，会造成生活紧张。甲和女友商量后决定，在领取结婚证以前，自已出首付，以女友的名义向银行贷款买房，这样就会享受到初次购房的低首付和优惠利率，此举可谓一举两得，房子媳妇一起娶回家。甲和女友顺利的买完房一个月后登记结婚。甲逢人边说自己这个擦边球打得好。

律师解析
    甲的这一打擦边球规避限购令的做法并不违法，2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中确定了二套房认定标准。该标准中规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。甲女友在领取结婚证以前不属于甲的家庭成员，因此不受二套房限购政策的约束，甲的过种房子媳妇一起娶回家的方法并不违法。
    但是甲的这种行为也存在着失去妻子又丢了房子的风险。如果甲和女友在办理完房子的手续后因感情不合分手，关系破裂，关于房子的归属事先又没有约定清楚，根据物权登记的法律规定，甲无法取得该套房产，只能要求女友归还购房款。如果甲没有任何证据证明房款首付是自己付的，在诉讼中甚至连购房款也无法追回。
    这种擦边球属于法律的合法范围，可以使用，但是须做好相关风险防范的约定。

案例二
违法打擦边球要不得
假社保证明惹来牢狱之灾
    马师傅一直在珠三角某市做装修，想买套房来养老。马师傅准备贷款买房，到某楼盘看中了一套房，问售楼小姐自己可否贷款，售楼小姐问马师傅在这个城市工作多久了，马师傅说有10年了。售楼小姐说肯定可以，只要超过一年就可以。马师傅立刻交了定金和首付款，要求房地产公司尽快安排办理贷款，过了两天，售楼小蛆告诉马师傅，由于您是外地户口，根据限购令，您须提交缴纳社保一年的证明，否则您不能贷款买房。马师傅做装修是自己单干的，没有和装修公司签合同，也没有买过社保。好不容易看中了房子，就买不成了，心有不甘。就问售楼小姐，能给我一份社保证明让我看看吗。我想办法看能不能弄到一个这样的证明，售楼小姐很热情地复印了一份别人的社保证明送给了马师傅。马师傅知道自己根本开不到这样的证明，但是马师傅会篆刻技术，很快回到家弄块胡萝卜刻了一个社保局的公章到复印店打了一份证明就盖上了。马师傅把证明交给了银行。银行的工作人员看到马师傅的证明纸张不是社保局的专用纸。就打电话问社保局的工作人员这份证明是否属实。经查证马师傅的证明是假的，工作人员报警处理，马师傅因涉嫌伪造印章罪被判刑。

律师解析
    《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》第三条规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。该条款主要是针对外地炒房客推高房价的措施，但是由于我们社保制度的不完善，像马师傅这样在一个城市工作了很多年的农民工因为没有社保或者所得税证明，也成了被限制的对象。这样的规定存在探讨和改进的空间。
    但是企图用假证明这种擦边球的形式绕开这一规定，将会冒极大的违法风险，甚至是刑事风险，根据《刑法》第二百八十条规定，伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。
     (作者为广东中元律师事务所)

    ——摘自《中山画刊》总第72期|2011年7月刊