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【办案手记】房地产交易中卖方违约怎么办？

广东中元（中山）律师事务所陈燕维律师黄佳玲律师

    导读：他人代为签订的房地产买卖合同是否有效？合同条款中同时约定了定金和违约金条款，买方如何主张权利？本文作者通过其代理的房地产买卖合同纠纷案件为您一一分析。

    【案情简介】
　　2016年5月，张某购买了位于中山市石岐区的一套房地产，并于当年7月向银行贷款并办理了抵押登记。2017年底，张某见房地产涨价，欲出售上述房地产，遂在多家房地产中介放盘。
　　2017年10月21日，李某在中介创某房地产服务公司看中了张某的房地产，并委托其弟弟李某甲与张某、创某房地产公司签订《房地产买卖及居间服务合同》，约定：该房地产转让总价款为158万元，李某在合同签订当日向张某支付定金20万元，由李某贷款88万元并于2017年11月10日前申请按揭；李某取得银行贷款批复函后，在递件过户当日全部支付完毕首期款50万元；在李某按约定将房款一次性支付给张某或取得银行的贷款批复函，且张某取得房地产证的原件之日起7个工作日内缴税并办理过户手续。如张某未按照合同约定期限履行义务，李某有权要求张某以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如张某逾期履行超过15个工作日的，则李某有权解除合同并可要求张某返还定金或支付转让总价款20%的违约金。
　　合同签订当日即2017年10月21日，李某通过中介公司向张某支付了定金20万元。从李某出示的上述合同显示，合同中买方的身份信息栏填写为买方李某，并备注代理人为李某甲，买方代理人处有李某甲签名。2017年11月1日，李某通过中介公司以微信、现场张贴的方式向张某送达了《购房确认函》。
　　后来，张某以在深圳工作生活为由，迟迟不履行办理房地产提前还贷、注销抵押登记手续等合同义务，期间张某还多次在电话、手机短信中向李某及中介公司提出不想出卖房地产，并表示只愿意将收到的定金额全退回李某。
　　2017年11月初，李某拿着合同到中元律师所咨询，本所律师根据合同及当事人陈述的交易情况分析，从卖方张某在签订合同后短时间提出不愿意继续交易、并同意全额退回定金的情形推断，受房产持续升温影响，卖方张某极有可能寻找到了新的买家。李某表示为了购买该房地产除了支付相关的定金，并做好了支付余款的准备，一家人为了购房花费了不少时间、精力，感觉上当受骗。为此，本所律师建议李某以协商方式、诉讼方式两步进行维权。经协商无果，本所律师代理李某向中山市第一人民法院提起了诉讼，提出了以下诉讼请求：
　　（1）解除买卖双方签订的《房地产买卖及居间服务合同》；
　　（2）卖方立即向买方退还已经收取的定金20万元；
　　（3）卖方向买方支付违约金31.6万元；
　　（4）由卖方承担本案全部诉讼费。
　　为免卖方张某在诉讼过程中转移财产，本所律师同时代理李某提出财产保全申请，查封了本案交易所涉房地产。

    【判决结果】
　　本案审理过程中，买方马某、乐某家经纪公司与卖方张某就涉案房地产的另一案件亦诉至第一人民法院，该案显示卖方张某在与买方李某签订合同一周后又将涉案房地产卖给马某并签订了买卖合同。在该案中，正是由于本所律师建议李某采取了诉讼保全措施，张某与马某无法办理交易过户手续。上述事实印证了本所律师对张某“一房二卖“的推断，并对法院在认定本案违约事实时提供确凿的证据。
　　法院认定李某与张某签订的合同依法有效，张某在收取李某定金后无正当理由拒绝履行合同义务，且在合同继续有效的情况下再次将涉案房屋对外出售的行为构成违约，并判决支持了买方李某的诉讼请求：
　　1、解除《房地产买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同部分；
　　2、张某于判决生效之日起七日内向李某返还购房定金20万元；
　　3、张某于本判决生效之日起七日内向李某支付违约金31.6万元；
　　4、案件受理费及诉讼保全费由张某承担。
　　一审判决后，张某对结果不服并向中山市中级人民法院提起了上诉，要求二审改判驳回李某的全部诉讼请求。案件在二审法院的主持下调解结案，即本案双方签订的合同解除，张某向李某合共支付款项42万元。

    【法律分析】
　　结合本案诉讼请求及双方争议，本所律师就房屋买卖合同纠纷中的几个问题进行分析。

　　一、由他人代为签订的房屋买卖合同是否有效？
　　卖方张某答辩主张合同的签订主体不是李某，是李某甲，该合同是无效的。本所律师认为，根据《民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《合同法》第九条等相关法律规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内、以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，当事人依法可以委托代理人订立合同。因此，对于依法委托签订的房屋买卖合同是有效的，受法律保护。另外，根据《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
　　本案中，买方李某委托其弟弟李某甲代为签订《房地产买卖及居间服务合同》，但是在签订买卖合同时未出具书面的委托书，基于此，卖方提出了合同无效的答辩意见。诉讼中，买方李某出示了《购房确认函》，该函是李某对委托李某甲签订合同的行为进行效力确认，承认合同条款及效力。该确认函由中介公司通过微信和在本案交易房屋处张贴的方式送达卖方张某。诉讼过程中，张某为拖延诉讼对该确认函的真实性提出质疑并申请司法鉴定，但张某却拒绝缴纳鉴定费。根据上述法律规定，本所律师在诉讼中提出李某已以书面方式确认李某甲签订合同的行为，该合同主体适格，合法有效。法院最终认定了该确认函的真实性，卖方张某提出的合同相对方主体不适格、合同无效的答辩主张不能成立。

　　二、房屋买卖交易过程中，如何判断和确认卖方违约？
　　房屋买卖交易过程中，卖方违约的表现主要包括一房二卖、未办理解除抵押登记、不配合买方办理按揭手续、不办理过户、未交付房屋等，本案是典型的卖方收取定金后“一房二卖”的情形。
　　本案中，为了固定卖方张某违约的证据，主办律师在接受咨询时，建议买方李某和中介公司再次通过微信、电话或者当面会谈的方式要求卖方张某履行合同义务（包括赎楼、配合买方申请办理按揭等），并进行证据固定。同时，建议买方李某要求中介公司依法如实就本次房屋交易的的情况、卖方履约的情况进行书面的说明，并由买方向其提出申请出庭作证。另外，本案卖方“一房二卖”的另一宗案件诉至法院，卖方张某违约的事实确凿。
　　由此可见，在交易过程中，一旦卖方没有按照约定的时间办理提前还贷手续、注销抵押登记手续、办理过户登记等，甚至不接电话、不回信息，这时作为买方要考虑卖方可能违约，建议您寻找专业律师的帮助，及时介入案件，固定证据，争取有利的结果。

    三、房屋买卖合同同时约定定金和违约金条款，买方如何主张权利？
　　在大量的房屋买卖合同中，买卖双方通常既约定了定金条款，又约定了违约金条款。我国法律中对定金条款的规定主要体现在《合同法》第一百一十五条，即“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。另外，《合同法》第一百一十四条第一款规定了违约金，即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。这是定金和违约金的法律依据，当事人可以根据交易的实际情况依法进行约定。
　　当事人来咨询的时间经常会问律师，可不可以同时主张违约金和定金? 或者是问主张违约金好还是主张定金好？我国《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，如果合同中同时约定了定金和违约金，当事人在提出诉讼请求时可从最有利于维护自身合法权益的角度出发，择一提出主张。
　　以本案为例，张某和李某在《房地产买卖及居间服务合同》既约定了定金条款、又约定了违约金条款，本所律师建议李某适用违约金条款。《房地产买卖及居间服务合同》第十二条约定：“如果卖方未按照合同约定履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”。诉讼前，本所律师整理了以下表格供当事人决策：

诉讼主张金额对比表（单位：万元/人民币）
合同约定　　　　　　可主张金额
定  金 20 　　　　　 20x2=40
违约金转让总价款20% 20+31.6=51.6

　　综上，相较主张定金条款，买方李某可以在主张违约金条款的情况下多获得11.6万元。买方李某最终接受本所律师的建议，法院判决支持了该诉讼请求。虽然买方李某在二审中考虑到减少执行回款的时间而接受了调解，但因一审法院支持了违约金的诉讼请求，相较于适用定金罚则条款所得款项，买方李某在二审时处于优势并最终协商获得更高的款项，更大限度地维护了自己的合法权利。