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租户以疫情系不可抗力为由要求退租，是否构成违约？

　　2019年末，新型冠状病毒疫情爆发，“新型冠状病毒疫情属于不可抗力”等字眼见诸于各新闻、公众号的头条中，承租人能否适用不可抗力条款要求减免租金成为了租户圈中热论话题之一。

　　近日，本律师的顾问单位A商场提出咨询，A商场内某商家系从事家具销售经营，其于2018年6月与A商场签订商铺租赁合同，租赁期限为5年。自2019年12月起，该商家未能如期向出租人缴纳租金及水电费用，其后疫情爆发，该商家于2020年3月1日向A商场（A商场于2020年2月9日后，已根据政府相关文件的要求完成备案后复工复业，对外开放）以疫情为由，主张因疫情属于不可抗力，要求予以退租。其后，租赁合同双方在疫情是否构成“因不可抗力导致合同目的无法实现”的法定合同解除情形、因不可抗力影响是否免除商家全部责任等问题引发争议。为此，根据该咨询，结合我国现行法律法规及司法实践对涉及以疫情为不可抗力事由主张解除租赁合同的案例进行分析。

一、不可抗力能否导致合同目的无法实现，需结合具体订立租赁合同的目的、租赁合同期限、合同各方付出的成本等多重因素进行综合判断。
　　根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条的规定，不可抗力，指合同订立时不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。其法律效果在于因不可抗力不能履行民事义务时可以免除部分或全部法律责任，但是当事人迟延履行后发生不可抗力则不能免除民事责任，只有在不可抗力导致合同目的不能实现时，才可以解除合同。

　　当前，国家虽认定本次新型冠状病毒疫情属于不可抗力，但在司法实践中，对于疫情是否导致合同目的不能实现，不可一概而论。在租赁期限较短、继续履行合同付出成本畸高的情况下，本次疫情的因素一般导致租赁合同目的不能实现。以灯博会的摊位租赁合同为例，承租人签订合同的目的系在灯博会举办期间进行特定的经营活动，此时租赁期限较短，且承租人的经营目的给予较强的特定性（在特定的时间、特定的地点内针对特定人群进行展示、销售），现由于疫情影响，各地采取防控措施导致大型聚集性活动禁止开展，在这种情形下，我们可以认为新冠疫情属于不可抗力导致的合同目的不能实现，承租人此时可以依照法律规定与出租人友好协商，解除相关租赁合同。
　　然而，本次争议的双方中，该商家作为承租人系在商场内开展经营活动，其经营范围为家具销售，不属于国家在疫情防控期间禁止对外营业的经营范畴。根据争议双方事先签订的租赁合同，该商铺的租赁期限为5年，并不属于短期的经营行为，且商场自在2月9日后经完成相关手续复工复业，允许对外经营，消费者可以经体温检测的情况下进入商场内正常交易，该承租人能够正常开启门市接待客户，故该承租人虽受疫情防控期间的影响在2月9日前不得营业，但从目前的情况而言，短短几日的禁止营业，对合同的履行不产生实质性影响，未能造成合同目的的无法实现的客观情况出现。此时，若商家作为经营者未能采取有效的措施降低自身损失，在此情形下不能得出新冠疫情导致租赁合同目的不能实现的结论。

二、滥用不可抗力条款，以此为由拒绝支付应付租金，并未经出租人许可的情况下擅自退租，不能部分免除或全部免除法律责任，甚至可能构成违约。
　　根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。商家作为经营主体在经营过程中应自担风险、自负盈亏，一定时间内的行情波动、消费市场的疲软状态属于正常商业风险范畴，而正常的商业风险并非法定免责事由，承租人以此要求免除未付租金，解除合同，并拒绝承担违约责任的行为于法无据。根据非典疫情时期由云南省昆明市中级人民法院作出的相关判例【（2004）昆民一初字第48号】，承租人在未与出租人协商的情况下，以疫情为由逾期支付租金或拒绝支付租金的行为构成合同违约，出租人可就此行使单方解除权。承租人以疫情发生为不可抗力为由主张不构成违约的抗辩理由不能成立。
　　结合本次争议，租赁合同是合同签订各方间通过反复切磋谈判形成合意后以书面形式呈现的，是合同签订各方的真实意思表示。在合同本身没有违反法律的强制性规定或构成合同无效的情形时，各方理应严格履行合同约定的各项义务，合法行使自身权利。承租人依据合同约定，理应按月支付租金、水电费用，但其自2019年12月起便迟延向出租人支付租金、水电费用的行为本身已违反合同约定。疫情发生后，承租人又在未与出租人进行任何协商的情况下擅自解除合同，要求退租，并拒付相关费用的行为，属于滥用不可抗力条款。若后续无法达成合意，承租人的上述行为将涉及构成违约，其后除需向出租人支付应付的租金、水电费用等应付费用外，还可能需要承担因擅自解除合同构成违约导致的违约金支付或没收定金等法律风险。对作为承租人的商家而言，并非亡羊补牢，更似雪上加霜。

三、合同解除应建立在双方友好协商达成合意的基础上，如确有争议，应当采取诉讼或仲裁等合法手段加以解决。同时，各方在谈判过程中应提高证据留存意识，避免因举证不能承担不利后果。
　　疫情期间，社会经济的发展确实会在一定程度上受到影响，且需要一定的恢复周期，但基于目前全国疫情防控形势日渐好转，困境亦非不可克服。在此期间，建议合同各方友好协商，对于自身的情况综合分析，探讨解决问题的折中方案解决，如双方成功协商，达成一致意见，建议双方通过形成书面协议进行签字确认，作为原租赁合同的补充协议存档。

　　若最终合同双方因各自原因无法形成让步，达成合意，在无法延续合同需通过解约解决当前困境的情况下，建议主张合同变更或解除的合同相对方通过提起民商事诉讼或申请民商事仲裁等合法方式，加以解决。此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人一方需要对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反对、反驳对方诉讼请求所依据的事实，提供证据进行证明。在法院作出判决之前，当事人若不能就自己提出的诉讼请求提供证据加以证明或对自己反驳的诉讼请求加以证明，则应承担对其不利的后果。因此，各方在协商过程中应提高自身证据留存意识，注意将收到的退租申请、涉及争议的相关微信聊天记录、往来信函等涉及合同解除的相关内容加以留存，避免因举证不能承担不利后果。

　　本文仅为作者个人的分析与见解。如在合同履行过程中发生类似情况，当事人双方协商是效率较高、成本较低的解决方案。建议大家遇到类似情况时，积极收集、保留相关证据，随后亦可以寻求律师、调解员的帮助，进行居中调解。疫情之下，我们将全力以“复”，与您同行，为企业复工复产保驾护航！

广东中元（中山）律师事务所
陈燕维、李颖欣供稿

（摘自2020-3-13 中元律师微信公众号）